Como lidar com contas não aprovadas no condomínio

De acordo com o Art. 1348 do Código Civil, a prestação de contas do condomínio é uma obrigação do síndico, e deve ser cumprida perante a Assembleia Geral Ordinária, realizada, pelo menos, uma vez por ano.

Ao apresentar as contas para os condôminos, elas podem ser aprovadas, não aprovadas ou aprovadas com ressalvas. Em cada um desses casos, você saberia como agir?

Claro que quando as contas são aprovadas, não há nada a se discutir, mas em caso contrário é de extrema importância entender como prosseguir para uma resolução amigável. A pergunta chave é: O que o síndico e os condôminos devem fazer caso as contas não sejam aprovadas no condomínio?

Analisando as contas do condomínio

Como já dito anteriormente, as contas do condomínio devem ser elaboradas pelo síndico e apresentadas na Assembleia Geral Ordinária, para que os condôminos confiram a movimentação de valores e vejam se tudo está dentro dos conformes.

Quem faz a análise das contas pode variar dependendo das regras internas do espaço. Existem condomínios que dispõem de um Conselho dedicado para avaliar as contas, enquanto outros contratam os serviços de uma empresa de auditoria.

Ainda assim, é imprescindível que todos os condôminos possam ver as contas do condomínio na assembleia, e o posicionamento do Conselho ou da empresa de auditoria seria como uma ajuda extra na decisão final.

Contas não aprovadas

No final da análise, há a possibilidade dos condôminos simplesmente não aprovarem as contas apresentadas, relatando possíveis regularidades e trazendo dúvidas e questionamentos. Quando isso ocorre, o síndico deve, primeiramente, tentar resolver a questão no próprio momento, durante a própria assembleia onde as contas foram analisadas.

Caso o conflito não seja solucionado de imediato, e as contas permanecerem não aprovadas, os condôminos presentes na assembleia podem conceder ao síndico um prazo de, em média, 45 dias para regularizar as contas. Uma vez regularizadas, uma nova assembleia será marcada.

Antes dessa segunda assembleia, os condôminos ou o próprio síndico podem sugerir a contratação dos serviços de uma empresa auditora especializada para realizar a análise das contas, considerar as dúvidas apresentadas pelos condôminos e elaborar um laudo conclusivo.

Se mesmo assim, após um laudo positivo e a regularização das contas, elas não forem aprovadas pelos condôminos na segunda assembleia, o síndico tem o direito de entrar com uma ação judicial.

Caso as irregularidades nas contas sejam confirmadas pelo parecer jurídico, o síndico pode tanto se manifestar e ressarcir os moradores quanto não se manifestar e aguardar o posicionamento da justiça. Seja como for, comprovado que agiu de má-fé, ele poderá responder civil ou criminalmente, ou até mesmo nas duas esferas.

Outra atitude que o síndico poderá tomar é renunciar ao cargo ou solicitar seu afastamento, porém tal exclusão não é obrigatória e requer abaixo-assinado com ¼ das assinaturas dos condôminos adimplentes e votação em assembleia, por maioria absoluta.

O que leva à não aprovação das contas do condomínio?

Há várias razões para os condôminos não aprovarem uma conta do condomínio. Por exemplo, o síndico pode ter efetuado obras sem consultar a opinião dos moradores. Outro motivo é que ele pode ter realizado gastos superiores aos limites definidos na Convenção do condomínio. 

Outras causas envolvem: pagamento por serviços que não foram realizados; orçamentos superfaturados; recebimento de pró-labore mais elevado que o que foi definido; pagamentos dúplices; multas pagas por responsabilidade do síndico etc.

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