Negociar obras e reformas em seu condomínio, pode ser um assunto chato, cheio de variáveis e obstáculos.

Afinal, uma obra ou reforma engloba diversos aspectos como: barulho, entrada e saída de prestadores de serviço, a obrigatoriedade de obediência às normas da ABNT, sujeira, etc.

Além disso, para realizar uma obra ou reforma no condomínio, regras precisam ser seguidas e o síndico tem que ficar atento para não deixar nada passar em branco.

Começando pela papelada, pesquisa, orçamento e votação antes de iniciar os trabalhos. Em seguida, ainda tem que lidar com qualquer imprevisto que uma obra ou reforma causam.

Nesse sentido, preparamos esse artigo para minimizar erros e ajudar na hora de negociar obras e reformas em seu condomínio.

Tipos de obras e reformas

Antes de tudo, vamos conhecer os tipos de obras e reformas em condomínios.

De acordo com os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 do Código Civil, Capítulo VII, as obras ou reformas são divididas em três tipos: Necessárias, Úteis e Voluptuárias 

Obras ou reformas necessárias são todas as que buscam conservar ou impedir a deterioração do condomínio, por exemplo:

• Reparos nas redes elétrica ou hidráulica;
• Impermeabilização da laje por causa de infiltração;
• Alteração no sistema de interfones;
• Retoque da pintura de fachada;
• Modernização dos elevadores;
• Reparos para melhorar a acessibilidade;
• Restauração dos jardins.

Já as Úteis são as que melhoram e facilitam a vida dos condôminos e o acesso ao condomínio, como:

• Aumento do espaço para vagas de estacionamento;
• Implantação de medidor de água individual;
• Contratação de sistemas de segurança (câmeras, alarme, grade elétrica);
• Instalação de novos geradores.

Por fim, as Voluptuárias são as focadas no lazer dos moradores e estética do condomínio:

• Pintura da fachada com uma cor diferente;
• Contratação de serviço de paisagismo;
• Reformas estéticas no salão de festa ou churrasqueira;
• Trocar a aparelhagem da academia por mais modernas.

Aprovação de obras e reformas em seu condomínio

Logo após identificar e determinar os tipos de obras e reformas em seu condomínio, leve-as para a aprovação em assembleia.

O síndico deve utilizar de todos os recursos para apresentar os problemas e soluções como fotos, relatórios, apresentações em telões e/ou e-mails para conscientizar os condôminos da necessidade da obra.

Contudo, no caso de obras emergenciais, como vazamento ou entupimento da rede de esgoto, que podem prejudicar gravemente a infraestrutura, não há necessidade do síndico convocar assembleia.

Nessas situações, o síndico deve analisar orçamento de três empresas diferentes e então notificar o conselho fiscal sobre a contratação.

Critérios para a escolha de fornecedores para as obras e reformas em condomínios

Devemos observar alguns critérios para a escolha de fornecedores, características que o classificam como satisfatório ou não para o condomínio, como por exemplo:

• Prazos de entrega;
• Preço;
• Atendimento;
• Avaliação de portfólio;
• Garantia;
• Eficiência do serviço.

Bem como, a solicitação de documentos para verificações:

• CNPJ – verificar validade junto à Receita Federal (online);
• Certidões negativas cíveis, trabalhistas e Vara de Família;
• Certificados ABNT (como por exemplo, a NBR 12.779:2004, para manutenção e inspeção de mangueiras de incêndio, entre outras) 
• Certificados de NR’s (como a NR 6, sobre EPI’s obrigatórios para limpeza de vidros, bem como para lavagem de fachadas) 

Além disso, é importante que o síndico exija que o fornecedor contratado faça vistorias pós obra para averiguar se não existe algum problema com o serviço.

Esse acompanhamento posterior é muito importante, principalmente em situações que podem ser recorrentes como infiltrações.

Escolher os melhores fornecedores para o condomínio é essencial para as finanças do prédio, bem como para a satisfação dos condôminos e mostra o quão eficiente está sendo a gestão do síndico.

Assim como qualquer organização é fundamental entender que o fornecedor é um dos maiores parceiros do condomínio e uma boa relação é agradável para todos.

A negociação com os fornecedores

Negociar obras e reformas em seu condomínio passa por muitos cuidados.

Primeiramente, o ideal é obter três ou quatro propostas para apresentação, em planilhas detalhadas, incluindo itens como: serviço, valor, condições de pagamento, garantia e prazo de execução.

Caso a obra ou reforma tenha um escopo, projeto ou um laudo emitido pela inspeção técnica, peça para que os fornecedores sigam exatamente as especificações técnicas do documento.

É fundamental consultar órgãos de defesa do consumidor e buscando indicações de clientes com obras realizadas há cinco ou 10 anos.

Caso tenha contratado uma inspeção técnica, a empresa contratada pode se encarregar de auxiliá-lo na tabulação, análise e avaliação dos orçamentos.

O contrato com o fornecedor

Quando o condomínio contrata um fornecedor, assume a figura de consumidor sendo protegido pelo Código de Defesa do Consumidor.

Além da proteção da lei, o condomínio deve identificar no contrato todas as partes envolvidas, como:

• Contratante e contratado,
• Terceiros intervenientes, se houver;
• O objeto contratado, conforme proposta apresentada previamente, que poderá ser anexado;
• Valor, forma de pagamento bem como impostos e retenções de responsabilidade do condomínio;
• Responsabilidades das partes;
• Tempo do serviço;
• Multa por descumprimento contratual, inclusive prazo de execução do contrato, se cabível;
• Formas de rescisões.

O contrato deve considerar desde o cronograma de execução – geralmente atrelado ao pagamento da(s) parcela(s) – à garantia e as possibilidades de rescisão ou indenizações (pagamento de multa), no caso do descumprimento das cláusulas.

O detalhamento deve ser o maior possível, incluindo desde o que será feito, números como metragem, unidades a serem modificadas, quantidade e tipo de material, discriminando marcas e modelos em uma planilha, com custos para cada item que será reformado/executado.

Problemas ao negociar obras e reformas em seu condomínio

Fique atento à esses pontos:

Antes de iniciar: Falta de ajustes contratuais, erros no diagnóstico e determinação do do serviço. Nesse sentido, muitas obras e reformas realizadas apenas escondem os problemas e, ao se desfazerem, os mesmos persistirão.

Durante a obra ou reforma: Atrasos no cronograma de execução. Muitas empresas subempreitam seus serviços, permitindo com que pessoas diferentes fiquem constantemente no condomínio, e isso prejudica tanto a segurança quanto o andamento do serviço.

Após a realização do serviço: Demora no retorno da empresa para atender a garantia no caso de algum problema. Falha nos serviços executados, qualidade inferior à esperada na contratação.

Por fim, tomando esses cuidados você certamente irá negociar melhor as obras e reformas em seu condomínio, mostrando uma gestão eficaz e satisfatória aos condôminos.

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