Uma das questões que mais gera dúvidas são as obras em condomínios, cujas regras de aprovação e execução podem variar amplamente. Essas regras diferem de condomínio para condomínio, porém há uma definição geral para as obras, estabelecida no Código Civil.

De acordo com ele, as obras em condomínio dividem-se em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. Cada um desses tipos requer determinado quórum e cuidados por parte do síndico, logo saber quais obras se encaixam em cada definição é essencial.

Nesse artigo, você irá conhecer os principais exemplos de obras necessárias, úteis e voluptuárias, bem como as especificações de cada um desses grupos. Boa leitura!

Obs: Para conferir todos os parâmetros legais das obras em condomínios, vide o art. 1341 do Código Civil.

Obras necessárias

Caracterizam-se como obras “necessárias” as obras que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Em outras palavras, são obras indispensáveis para a manutenção do condomínio, consideradas urgentes.

Exemplos de obras necessárias

• Manutenção da fachada (sem alteração de cor);
• Reparos elétricos e hidráulicos;
• Impermeabilização predial;
• Obras de acessibilidade;
• Adequação de equipamentos e estruturas conforme normas e leis em vigor.

De acordo com o Código Civil, as obras necessárias requerem quórum mínimo de maioria simples (50% + 1 dos presentes na assembleia). Caso a obra seja urgente e não traga despesa excessiva, a aprovação em assembleia não se faz necessária, porém isso pode variar dependendo da constituição de cada condomínio.

Obras úteis

Segundo o Código Civil, as obras “úteis” se caracterizam como aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem. Ao contrário das obras necessárias, não são indispensáveis nem urgentes, porém possuem uma utilidade clara.

Exemplos de obras úteis

• Cobertura de garagem;
• Instalação de grades de segurança;
• Individualização da água;
• Instalação de correio inteligente.

Para aprovar obras “úteis” no condomínio, é necessário quórum de maioria absoluta (50% +1 de todos os condôminos, não só dos presentes na assembleia.)

Obras voluptuárias

Por fim, temos o terceiro e último tipo de obras em condomínios: as obras “voluptuárias”. Estas são, de acordo com o Código Civil, obras de “mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor”.

Em outras palavras, são as obras de “embelezamento”, que não proporcionam utilidade clara, nem melhorias tangíveis para o condomínio.

Exemplos de obras voluptuárias

• Decoração dos halls e corredores dos edifícios;
• Reformas puramente estéticas do salão de festas e da academia;
• Troca de equipamentos de ginástica que estão em bom estado;
• Envidraçamento das varandas.

A aprovação das obras voluptuárias é um pouco mais difícil do que nos outros casos: é necessário quórum de 2/3 de todos os condôminos, não só dos presentes em assembleia.

Embora muito comum em condomínios, aprovar uma obra útil ou voluptuária apenas com a maioria simples dá abertura a questionamentos jurídicos por condôminos que foram contra a aprovação.

Por isso, é muito importante ter ciência dos quóruns mínimos de cada obra para evitar problemas futuros. Além disso, vale ressaltar que, dependendo da situação, determinada obra que pertence a uma categoria pode ser enquadrada em outra, de acordo com a urgência e o contexto do condomínio.

Agora mãos à obra!

Agora que você conhece as três categorias de obras em condomínios, é hora de avaliar quais reformas seu condomínio está precisando e levá-las à assembleia.

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